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Enfoque de comparación de ventas en la valoración de bienes raíces


El Enfoque de comparación de ventas compara las propiedades locales similares vendidas recientemente con la propiedad en cuestión. Los ajustes de precios se hacen por diferencias en la propiedad comparable y sujeto.

El enfoque de comparación de ventas es la base para el CMA del profesional inmobiliario, Análisis de mercado comparativo. Es un proceso que se utiliza para determinar el valor de mercado actual de una propiedad según las ventas recientes de propiedades comparables en el área. Los resultados del cálculo se utilizan para ayudar a un cliente de la lista de vendedores de casas a decidir el precio al cual incluir su propiedad.

Los profesionales de bienes raíces también utilizan un proceso de CMA para ayudar a los compradores a determinar si el precio de una casa es justo y está en línea con la actividad actual del mercado. El agente, si es concienzudo, hará dos de ellos, uno que usa propiedades vendidas recientemente y otro que usa las propiedades actualmente listadas y los precios de lista. Esto se debe a que los mercados están cambiando constantemente y quieren ver las propiedades comparables actualmente enumeradas que son la competencia. Con base en el inventario y la demanda actuales, podría haber una razón para bajar o aumentar el precio de cotización determinado en las propiedades vendidas CMA.

El Proceso CMA

Hay un proceso estructurado para hacer un CMA, y hay algunos requisitos básicos importantes:

  • Las propiedades comparables seleccionadas deben ser tan similares a la propiedad del sujeto como sea posible:
    1. numero de habitaciones
    2. número de baños
    3. tamaño de pies cuadrados
    4. tamaño del lote
  • Las propiedades comparables deben estar lo más cerca posible, en el mismo vecindario o subdivisión es mejor.
  • Su fecha de venta debe ser lo más reciente posible. Si las fechas de venta de los comps (comparables) están demasiado lejos en el pasado, ya son demasiado antiguas para ser exactas para el mercado actual. Si no hay suficientes propiedades cercanas para comps, entonces es necesario moverse un poco más lejos en la distancia.

Entonces, con eso en mente, veamos un ejemplo general de un CMA simple.

  1. Tenemos nuestra propiedad en cuestión, un 3 BR, 2 BA casa 1900 pies cuadrados de tamaño con un garaje adjunto para dos automóviles.
  2. La casa está en un lote de subdivisión estándar muy similar en tamaño a todos los demás.
  3. Tres casas comparables fueron encontradas en la misma subdivisión.
  4. Dos de las casas estaban muy cerca, con los mismos dormitorios, baños y garajes.
  5. Una casa tenía un dormitorio extra y medio baño. El precio de venta de esa casa se redujo por el nuevo valor de construcción de un dormitorio y medio baño para que sea similar a nuestra propiedad en cuestión.

  1. Los pies cuadrados de las casas estaban cerca pero no eran exactos. Por lo tanto, los precios de los tres componentes se dividieron por su respectivo tamaño de pie cuadrado para obtener un precio de venta por pie cuadrado. Se promediaron a un número.
  2. Ese número se multiplicó por los 1,900 pies cuadrados de la propiedad en cuestión para determinar su valor aproximado en el mercado actual.

Ahora, para el vendedor y el profesional de bienes raíces, esto es generalmente tan lejos como van. Sin embargo, sugeriría otro análisis de mercado para ver la competencia actual, como lo haría para un comprador. Otro CMA se realiza de manera similar. Sin embargo, ahora encontramos tres comps que están a la venta y usan sus precios de listado.

Este mercado de ejemplo ha estado bastante ocupado y ha habido más ventas que nuevos listados en las últimas semanas. El inventario actual de casas en venta es más bajo, y los precios de cotización de nuestras tres composiciones indican que se puede aumentar la estimación del precio de cotización del CMA regular. Nos mantenemos en el extremo inferior de los precios de las viviendas competitivas para obtener una ventaja de ventas y vamos al mercado.

Entonces, ¿qué es diferente en estos procesos y una evaluación? El tasador también usa comps, quizás los mismos comps. Sin embargo, el tasador generalmente está trabajando para el prestamista, por lo que su trabajo es diferente. El profesional inmobiliario quiere obtener el precio más alto posible para su vendedor. El tasador quiere un valor que cubra la inversión del prestamista pero no está inflado.


Vídeo Del Autor: ¿Cómo saber cuánto vale mi casa?

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