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Estrategias y riesgos a considerar al comprar terrenos


Existen numerosas formas de ganar dinero invirtiendo en propiedades. Un enfoque de inversión no implica realmente la propiedad, al menos no en el momento de la compra. En este tipo de inversión, comprará el terreno en el que se sentará una propiedad futura. Conozca los cinco riesgos que podría enfrentar cuando invierte en tierras.

¿Qué se puede desarrollar en la tierra?

Las posibilidades de para qué se puede usar la tierra son infinitas. Si bien los requisitos de zonificación restringirán lo que se puede construir en una parcela específica de tierra, en general, cualquier cosa se puede desarrollar en una parcela de tierra sin procesar, incluyendo lo siguiente:

  • Casa de una sola familia
  • Casa multifamiliar
  • Espacio de oficina
  • Espacio comercial
  • Espacio mixto comercial y residencial.
  • Hotel
  • Recurso
  • Centro comercial
  • Hospital
  • Centro comercial
  • Granja
  • Estacionamiento

¿Cuál es tu meta en la compra de tierras?

Antes de comprar un terreno, debe decidir cuál es su objetivo para la inversión. Hay varias estrategias diferentes a considerar y no es un enfoque único para todos. Dos inversores diferentes podrían tener dos enfoques muy diferentes para el mismo terreno. Además, el mismo inversor puede tener dos enfoques diferentes para dos parcelas de tierra diferentes.

Considere estas siete estrategias a considerar al comprar un terreno:

  1. Comprar y vender: En este enfoque, básicamente estás volteando la tierra. Usted cree que compró el terreno por debajo del valor de mercado y espera poder encontrar otro comprador que esté dispuesto a pagar o más que el valor de mercado. Usted espera una venta rápida con poco o ningún trabajo adicional en el terreno de su parte.
  2. Comprar y retener:En este enfoque, usted compra el terreno y lo mantiene por un período de tiempo. Usted cree que la tierra apreciará en valor. Aún tendrá que pagar impuestos sobre la tierra, así como cualquier costo adicional para mantener la tierra durante este tiempo. Este es un enfoque común en áreas que están siendo reentradas. El inversionista compra el terreno con la esperanza de poder venderlo a un desarrollador en el futuro a medida que el área se vuelve más popular.

  1. Comprar, desarrollar y mantener: En este enfoque, usted está comprando un terreno en bruto con la intención de desarrollar la tierra usted mismo. Por ejemplo, podría construir un complejo de casas adosadas que alquilará a inquilinos residenciales. También puede optar por construir un centro comercial que pueda alquilar a arrendatarios minoristas. Otra opción podría ser desarrollar un bed and breakfast que administrará y gestionará.
  2. Comprar, cultivar y mantener: En este enfoque, usted está más interesado en utilizar el terreno real, que en construir propiedades en el terreno. Por ejemplo, puede querer cultivar en la tierra, usarla para el ganado, establecer una granja de árboles de Navidad o establecer un viñedo. Usted manejará activamente la tierra y esperará obtener ganancias de lo que la tierra puede producir.

  1. Comprar, pasar por el proceso de derecho, y vender.: En este escenario, comprará el terreno y luego pasará por el proceso de tener la propiedad en zonas para un uso específico. Por ejemplo, puede haber una parcela de terreno que fue zonificada para uso comercial, pero ahora que el área se ha desarrollado, sería un sitio excelente para un nuevo edificio residencial de gran altura. Si puede hacer que la tierra sea rezonificada para uso residencial, la tierra sería más valiosa para los desarrolladores potenciales y más deseable, ya que es un paso adicional que no tienen que hacer ellos mismos.

  1. Comprar, desarrollar y vender.: En este caso, usted compra el terreno con la intención de desarrollarlo usted mismo y luego venderlo a un usuario final. Por ejemplo, usted compra el terreno, construye una casa de nueva construcción y luego la vende a un comprador que desea vivir en ella. Como otro ejemplo, usted configura un viñedo y lo vende a un comprador que administrará y administrará el viñedo.
  2. Comprar, desarrollar y alquilar.: Finalmente, podrías desarrollar la tierra y luego alquilarla a otra persona. Por ejemplo, puede comprar un terreno y decidir poner un estacionamiento en él porque no hay suficiente estacionamiento en el área. El propietario de una propiedad multifamiliar cercana le pregunta si pueden alquilarle el lote porque no tienen suficiente estacionamiento para sus inquilinos.

Riesgos a considerar al comprar terrenos

Un terreno sin desarrollar parece tener infinitas posibilidades. Sin embargo, pronto descubrirá que existen muchas restricciones y desafíos que enfrentará al tratar de desarrollar o vender esta tierra. El gobierno puede restringir el tipo de propiedad que se puede construir o la forma en que se puede usar la tierra. Puede encontrar problemas ambientales, como inundaciones o contaminantes.

Cinco riesgos de comprar tierras para tener en cuenta

Clasificación de Zonificación

Un problema importante que puede encontrar al comprar un terreno es el problema de zonificación con la forma en que se puede usar el terreno. Cada pueblo tiene un plan de uso de la tierra. Básicamente, esto divide a la ciudad en diferentes áreas que incluyen uso comercial, residencial, agrícola, industrial, histórico o incluso mixto.

Uso de la tierra: El primer problema con el que tendrá que lidiar es la forma en que se puede utilizar la tierra. Si el terreno se divide en zonas para uso residencial y planea construir una propiedad residencial en el terreno, entonces no tiene ningún problema.

Sin embargo, si quieres cambiar la forma en que se divide la tierra, puedes tener una batalla en tus manos. Por ejemplo, el terreno está dividido en zonas para uso residencial y le gustaría construir una propiedad comercial en el sitio. Algunas de estas clasificaciones de zonificación tienen décadas de antigüedad, por lo que la ciudad puede estar abierta a una reclasificación de la tierra si la nueva función tiene sentido con el diseño actual de la ciudad. Otras veces no es tan fácil.

Tendrá que solicitar al pueblo para que se reclasifique la tierra. Muchas ciudades querrán que usted demuestre que ha habido un cambio sustancial en el vecindario que justificará el cambio en la zonificación. Deberá enviar una propuesta de lo que construirá en el sitio. Deberá demostrar que su desarrollo es compatible con el plan de desarrollo de terrenos existente que tiene la ciudad y que no tendrá ningún efecto negativo, como la inundación de áreas cercanas o el aumento del tráfico.

Probablemente habrá una audiencia pública. Incluso si puede obtener el consejo municipal a bordo, es posible que tenga una pelea aparte con sus vecinos que le pedirán que le impida construir.

Restricciones de Zonificación

El segundo factor a considerar al comprar un terreno es el tamaño del desarrollo que se le permitirá construir, incluyendo lo siguiente:

  • Requisitos de retroceso: Por lo general, existe un código que requiere que su propiedad se construya a cierta distancia de las líneas de propiedad vecinas. Esto incluye el frente, que es probable que sea la calle, los dos lados y la parte posterior. Las estructuras permanentes, como una casa, un garaje o una terraza, deben construirse a cierta distancia de las líneas de la propiedad. Dependiendo del tamaño del lote que esté mirando, esto podría afectar en gran medida el tamaño de la estructura que se puede construir, lo que potencialmente hace que no valga la pena la inversión.

  • Cobertura de lote: Este código está en su lugar para evitar problemas de inundaciones. Debe haber un cierto porcentaje del lote que no está cubierto, donde la lluvia tiene la capacidad de filtrarse en el suelo para que no inunde las propiedades vecinas.
  • Relación de Superficie: Los pies cuadrados de cada piso de la propiedad (ciertas ciudades incluyen sótanos, otras no) se agregarán y luego se dividirán por el tamaño del lote. El área total del piso solo puede ser un cierto porcentaje del tamaño del lote, que cada ciudad determinará.

  • Altura: Necesitas saber la altura de la estructura que puedes construir. Si estaba planeando un edificio de tres familias, pero la ciudad no permitirá más de dos pisos en esa ubicación, la inversión no tendrá sentido monetario para usted.
  • Edificios accesorios: Habrá restricciones de código en el tamaño y la ubicación de estructuras como garajes y cobertizos. Puede haber un requisito en cuanto a cuántos espacios de estacionamiento debe tener para la propiedad. Algunas ciudades pueden incluso requerir que estos espacios estén cubiertos.

Cuestiones ambientales

Un tercer riesgo de comprar tierra cruda es que no sabes qué hay debajo del suelo. Podría encontrarse con altos niveles de radón o asbesto. El suelo podría ser inestable e incapaz de construir. Si construye sobre un suelo que no es estable, se podría agrietar la base de su propiedad.

El terreno podría estar ubicado en una zona de inundación. Este no será el fin del mundo si puede elevar la propiedad o cambiar la clasificación del suelo para evitar inundaciones. El seguro contra inundaciones es muy costoso y puede ser un factor decisivo para potenciales compradores.

Hay excepciones, sin embargo. Gran parte de Hoboken, Nueva Jersey, está ubicada en una zona de inundación, pero debido a su proximidad a la ciudad de Nueva York, el terreno en esa área se considera muy valioso.

Acceso a Utilidades

¿Qué tan fácil es obtener servicios públicos en la ubicación? Esto incluye alcantarillado, agua corriente, electricidad, gas, teléfono, cable e Internet. ¿Las propiedades vecinas tienen estos servicios, o es su parcela de tierra en medio de la nada?

Si su propiedad está en el medio de la nada y no tiene acceso a una línea de alcantarillado, puede realizarse una prueba de percolación en el suelo para determinar si se puede instalar un sistema séptico en la propiedad. Esta prueba determina la rapidez con que el agua se drena a través del suelo. Suponiendo que la tierra pase la prueba de percolación, también tendrá que cavar un pozo para obtener agua potable, que costará fácilmente cinco cifras.

Conseguir estas utilidades en su propiedad puede ser un gasto significativo. Si no puede obtener acceso a los servicios públicos necesarios, es un desastre para cualquier desarrollo potencial que estuviera considerando.

Sin ingresos, pero con gastos

Cuando compra tierra cruda, no hay nada en la tierra, por lo que no genera ingresos. Es muy difícil obtener un préstamo en terrenos baldíos, por lo que es probable que tenga que pagar en efectivo por el terreno, dejando una gran cantidad de dinero atado a la inversión.

No se generan ingresos, pero usted será responsable de los gastos en la tierra. El gasto principal serán los impuestos. También es posible que deba pagar para mantener la tierra, como cortar el césped regularmente.


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